« Je suis propriétaire d’un appartement en PPE. Je souhaite procéder à quelques aménagements intérieurs. En effet, j’aimerais réaménager ma cuisine, installer une douche dans ma salle de bains ainsi que rafraîchir les murs et les plafonds de mon appartement. Les autres propriétaires d’étages peuvent-ils s’opposer à ces travaux ? » Maître Laure Meyer, avocate CGI Conseils, répond à Madeleine, Carouge.
Quels sont les droits du copropriétaire ?
Les parts de copropriété d’un immeuble peuvent être constituées en propriété par étages, de manière à ce que chaque copropriétaire ait le droit d’utiliser et d’aménager intérieurement des parties déterminées du bâtiment. Cette prérogative est un droit exclusif, légal et nécessaire de la propriété par étages.
Le copropriétaire a ainsi le pouvoir d’administrer, d’utiliser et d’aménager librement ses locaux, dans la mesure toutefois où il ne restreint pas l’exercice du droit des autres copropriétaires, n’endommage pas les parties, ouvrages et installations communs du bâtiment, n’entrave pas leur utilisation ou n’en modifie pas l’aspect extérieur.
Ce droit d’aménagement intérieur est, comme son nom l’indique, un droit qui concerne les parties intérieures d’une part d’étages. Le droit d’aménagement intérieur permet ainsi au propriétaire d’étages de modifier ses parties exclusives, en principe, comme il le souhaite. Il peut, en particulier, et sous réserve d’éventuelles restrictions conventionnelles, changer la tapisserie, les revêtements des murs et des sols (parquets, tapis, etc.), prévoir de nouvelles installations sanitaires et électriques, modifier l’aménagement de sa cuisine etc.
Des parties pas si exclusives…
Certaines parties exclusives sont toutefois visibles depuis l’extérieur (les fenêtres, la partie intérieure d’un balcon ou d’une loggia). Le droit d’aménagement intérieur ne concerne pas ces parties exclusives de la même manière, car celles-ci participent à la forme extérieure et à l’aspect du bâtiment, dont il y aura lieu de respecter l’harmonie.
Le droit d’aménagement intérieur ne s’étend par ailleurs pas non plus aux parties communes, quand bien même elles se situent à l’intérieur d’une unité d’étages. Il n’est dès lors pas possible de déplacer ou de détériorer un mur porteur, ni de transformer son balcon en loggia. De tels travaux pourraient être autorisés par la communauté des propriétaires d’étages et seraient alors licites. D’éventuelles restrictions conventionnelles ou des obligations du copropriétaire en cas d’aménagement peuvent aussi figurer dans le règlement d’administration et d’utilisation (RAU PPE), auquel il y aura toujours lieu de s’y référer en priorité.
Dispositions réglementaires et conséquences
Le règlement d’administration et d’utilisation édité par la Chambre genevoise immobilière prévoit que le copropriétaire dispose d’un droit de disposition, de jouissance, d’aménagement intérieur et d’administration sur ses parties privées. Il peut ainsi les aménager comme il l’entend, à l’exception des parties privées visibles de l’extérieur, telles que les balcons, loggias ou les fenêtres. Ces parties exclusives doivent en effet être maintenues dans leur configuration initiale pour ne pas compromettre l’aspect extérieur du bâtiment. Le copropriétaire ne doit également pas restreindre, par ses aménagements, l’exercice du droit des autres copropriétaires, ne pas endommager les parties, ouvrages et installations communs du bâtiment et ne pas entraver leur utilisation.
Le RAU genevois prévoit par ailleurs que le copropriétaire qui entend procéder à des travaux autres que l’entretien courant est tenu d’informer préalablement par écrit l’administrateur de leur nature et de leur déroulement en vue d’obtenir son autorisation. Il devra également s’engager à prendre toutes les mesures propres à éviter et à limiter au maximum les nuisances et les dégâts aux parties communes et aux parties privatives des autres propriétaires d’étages. En cas de dégâts, il en assumera la responsabilité et la remise en état. L’administrateur devra délivrer l’autorisation, pour autant que les travaux envisagés ne portent pas atteinte aux parties communes, aux droits exclusifs d’autres propriétaires d’étages et n’entraînent aucune augmentation des charges de copropriété.
En tant que de besoin, le copropriétaire devra obtenir toutes les autorisations administratives nécessaires avant de commencer l’exécution des travaux.
Ainsi, dans votre cas et dans la mesure où les travaux envisagés font partie des travaux d’entretien, les autres propriétaires d’étages ne pourront pas s’y opposer, sauf restrictions conventionnelles.
Par Maître Laure Meyer, avocate CGI Conseils
Teepee Real Estate
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